Büromietvertrag per WhatsApp ist jetzt möglich

Seit Jahresbeginn gilt für Gewerbemietverträge statt der Schriftform die Textform: Der Mietvertrag muss nicht mehr mit eigenhändiger Unterschrift auf Papier abgeschlossen werden. Es reicht vielmehr ein einfacher textlicher Austausch zum Beispiel per E-Mail, SMS oder WhatsApp. Die neuen Regeln sollen das Vertragsrecht vereinfachen und modernisieren. Es entfällt auch die Kündigung wegen Mängeln in der Schriftform.

Bei Verträgen, die vor dem 1. Januar 2025 abgeschlossen wurden, gelten die Grundsätze zur Kündigung wegen Schriftformmängeln allerdings noch bis Ende 2025. „Stellt sich heraus, dass ein auf zehn Jahre abgeschlossener Mietvertrag einen Formfehler hat – er zum Beispiel nicht handschriftlich unterzeichnet wurde –, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, in der Regel sechs Monate zum Quartalsende", erläutert Gerhard Molt, Partner bei Eversheds Sutherland. Besonders schwerwiegende Folgen kann so eine Schriftformkündigung für Immobilienkäufer haben, die in alle bestehenden Mietverhältnisse eintreten. Verabschiedet sich ein Ankermieter unter Berufung auf einen Schriftformmangel aus dem langfristigen Vertragsverhältnis, steht der Erwerber ohne den fest einkalkulierten Mietzins da. Umgekehrt besteht für Mieter das Risiko, einen sicher geglaubten Mietstandort zu ver­lieren. Vom 1. Januar 2026 an ist damit Schluss.

Doch liegt auch hier der Teufel im Detail. „Die meisten Schriftformmängel lagen nicht in der fehlenden Unterschrift oder anderen Formmängeln, sondern ergaben sich aus einer unvollständigen oder fehlerhaft dokumentierten Einigung der Vertragsparteien oder aus nachträglichen, undokumentierten Absprachen“, sagt Molt.  

Unabhängig davon, ob der Mietvertrag nun in Schrift- oder Textform abgeschlossen wird, müsse tunlichst darauf geachtet werden, dass der Vertrag alle wesentlichen Merkmale und Absprachen umfasst. Dazu gehören vor allem die Parteien, Miethöhe, Laufzeit und Angaben zur Mietsache selbst. Mündliche oder stillschweigende Zusätze zum Vertrag sind auch weiterhin wirksam, führen aber zu einer Verletzung der Textform und damit –  
wie bisher bei der Schriftform – zur vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit in der gesetzlichen Frist. „Für Vermieter wird es damit noch wichtiger, alle Vereinbarungen zum Mietverhältnis lückenlos zu dokumentieren und darauf zu achten, dass in E-Mails und Chat-Nachrichten nicht ungewollt verbindliche Zusagen gemacht werden“, sagt Molt. „Wer eine Immobilie kauft, sollte sich nun auch die komplette Korrespondenz zwischen Vermieter und Mietern vorlegen und deren Vollständigkeit durch den Verkäufer garantieren lassen.“ 

Wäre es bei größeren Projekten dann nicht einfacher, an der Schriftform festzuhalten? Möglich sei dies schon, sagt der Anwalt. Allerdings hätten die Gerichte bereits zur Schriftform entschieden, dass die Vereinbarung der Schriftform in einem Mietvertrag durch nachträgliche formlose Abreden ausgehebelt werden könne. „Verboten, einen Mietvertrag handschriftlich zu unterzeichnen, ist es auch nach neuer Rechtslage aber natürlich nicht.“