Eigenbedarfskündigungen: Was Vermieter jetzt wissen müssen

27.9.2025: von Markt und Mittelstand

Die Eigenbedarfskündigung entwickelt sich zum Brennpunkt auf dem deutschen Wohnungsmarkt. In Köln verzeichnen Mietervereine 25 Prozent mehr Beratungen zu diesem Thema als noch vor zehn Jahren. In Bonn hat sich die Zahl der Beratungsfälle innerhalb von fünf Jahren fast verdreifacht und ist im Zehnjahresvergleich sogar mehr als zehnmal so hoch.

Der Trend ist auch in anderen Metropolen spürbar: In Berlin stieg die Zahl der Beratungsfälle von 1.657 im Jahr 2021 auf 2.203 im Jahr 2024. Die Rechtsabteilung des Berliner Mietervereins bearbeitet jährlich mindestens 1.000 Fälle von Eigenbedarfskündigungen. 

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

Die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz, schätzt, dass bis zur Hälfte aller Eigenbedarfskündigungen in den großen Städten fragwürdig seien. Besonders kritisch sieht der Verband die aktuell weit gefasste Definition des Eigenbedarfs.

Nach geltendem Recht können Vermieter nicht nur für sich selbst oder enge Familienangehörige kündigen, sondern auch für entferntere Verwandte wie Neffen, Nichten, Stiefkinder, Schwager und Schwägerinnen. Sogar Pflegepersonal und Au-pairs können unter bestimmten Voraussetzungen unter die berechtigten Personen fallen. Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Die Beweislast liegt derzeit beim Mieter, der nachweisen muss, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist. Zum Gesetzestext

Rechtliche Verschärfungen für Vermieter seit 2024

Seit 2024 hat der Gesetzgeber eine wichtige Einschränkung vorgenommen: Rechtsfähige Gesellschaften wie eine GbR dürfen keinen Eigenbedarf mehr anmelden. Ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte hat diese Regelung bestätigt. Für Immobilieninvestoren, die ihre Objekte in Gesellschaftsform halten, bedeutet dies eine erhebliche Einschränkung der Verfügungsgewalt über ihre Immobilien.

Die Debatte um Eigenbedarfskündigungen wird durch die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt zusätzlich verschärft. Experten warnen, dass die Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau 2025 erneut deutlich unter dem Bedarf liegen werden. Steigende Baukosten, hohe Zinsen und stockende Genehmigungsverfahren bremsen den Neubau aus. Die Folge: mehr Konkurrenz um bestehenden Wohnraum und ein erhöhter Druck auf Bestandsmieter.

Der Deutsche Mieterbund fordert eine Konkretisierung des Eigenbedarfsbegriffs. Auch die Nutzung als Zweitwohnung sollte nach Ansicht des Mieterbundes nicht mehr als Kündigungsgrund ausreichen.

Die Rechtsprechung entwickelt sich tendenziell mieterfreundlicher. Vermieter sollten Eigenbedarfskündigungen nur aussprechen, wenn der Bedarf langfristig und nachweisbar besteht. Anderenfalls drohen finanzielle und rechtliche Konsequenzen.

Markt und Mittelstand Praxischeck

Wer als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, kann auf Widerstand und Rechtsstreitigkeiten stoßen. Unsere Handlungsempfehlungen:

• Dokumentieren Sie den Eigenbedarf mit konkretem Wohnbedarf und Zeitplan der geplanten Nutzung.
• Kalkulieren Sie bei Eigenbedarfskündigungen mit einer Verfahrensdauer von 12-24 Monaten bis zur tatsächlichen Räumung.
• Prüfen Sie bei Immobilienkäufen, ob die Gesellschaftsform (GbR, GmbH) künftige Eigenbedarfskündigungen ausschließt.
• Erwägen Sie bei mehreren Wohnungen im Bestand den Abschluss von Vergleichsvereinbarungen mit Abfindungszahlungen (15-20 Monatsmieten).

Die Rechtsprechung entwickelt sich tendenziell mieterfreundlicher. Vermieter sollten Eigenbedarfskündigungen nur aussprechen, wenn der Bedarf langfristig und nachweisbar besteht. Anderenfalls drohen erhebliche finanzielle und rechtliche Konsequenzen.

Fakten im Überblick

In Deutschland ist die Eigenbedarfskündigung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, konkret in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Hier die wichtigsten Punkte des geltenden Rechts (Stand 2025):

Rechtsgrundlage

• Ein Vermieter darf ein unbefristetes Mietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.

• Der Bedarf muss vernünftig, nachvollziehbar und ernsthaft sein.

Form und Begründung

• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

• Sie muss den konkreten Grund nennen: für wen, zu welchem Zweck und warum gerade diese Wohnung benötigt wird.

• Pauschale Formulierungen („Ich brauche die Wohnung für meine Familie“) reichen nicht – der Einzelfall muss dargelegt sein. 

Kündigungsfristen

• Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer (§ 573c BGB):

  • bis 5 Jahre Mietdauer → 3 Monate

  • 5 bis 8 Jahre → 6 Monate

  • ab 8 Jahren → 9 Monate

Härtefallregelung (§ 574 BGB)

• Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte darstellt, z. B. hohes Alter, Krankheit, fehlende Ersatzwohnung, lange Wohndauer.

• Der Härteeinwand muss schriftlich erhoben werden.

Missbrauch und Rechtsmissbrauch

• Eine Kündigung ist unwirksam, wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist oder wenn der Vermieter kurzfristig anderweitige Nutzung in Betracht zieht.

• Beispiel: Kündigung wegen Eigenbedarf, danach wird die Wohnung leerstehend verkauft → kann rechtsmissbräuchlich sein.

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