Steuern sparen mit Immobilienfonds? Wie Unternehmer §6b EStG klug nutzen

Unternehmer können betriebliche Immobilien weitergeben, ohne die Steuerlast sofort stemmen zu müssen – wichtig bei der Nachfolge. Aber es gibt Tücken. 

Von Midia Nuri für Markt und Mittelstand

Bei Immobilienfonds sollte Vorsicht walten. Und wer nur um der Steuerersparnis willen investiert, investiert schlecht. Soweit klar, grundsätzlich. Und doch kann beides zusammen sinnvoll sein. Immobilienfonds als Steuersparmodell eignen sich für Unternehmer, die Immobilien aus ihrem Betriebsvermögen veräußern. Sie können mit einer Reinvestitionsrücklage nach Paragraf 6b Einkommensteuergesetz (EStG) die beim Immobilienverkauf entstehenden stillen Reserven steuermindernd übertragen. Das lohnt sich. Für Landwirte gilt Paragraf 6c. 

Wenn Unternehmer Immobilien oder Grundstücke aus ihrem Betriebsvermögen verkaufen, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Er errechnet sich aus dem Veräußerungspreis abzüglich Veräußerungskosten und Buchwert. Gerade bei einem hohen persönlichen Steuersatz und teils hohen Immobilienbewertungen ist dann womöglich ein hoher einmaliger Steuerbetrag fällig. Ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei einer Betriebsaufgabe. „Wenn Unternehmer ihren Betrieb aufgeben, verkaufen sie immer auch anteilig die Immobilien“, erklärt Vanessa Meinker, Geschäftsführerin der Dr. Peters Asset Finance in Dortmund. „Der anteilige Verkauf wird dann auch anteilig als Immobiliengewinn bilanziert.“ Und natürlich besteuert. Oft betroffen sind Landwirte, aber auch eingetragene Kaufleute sowie Freiberufler. 

Unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt der Paragraf 6b EStG Unternehmern, die hohe Steuer zu umgehen. Unternehmer können entscheiden, ob sie den Gewinn sofort versteuern, im selben Jahr auf ein anderes begünstigtes Wirtschaftsgut übertragen oder eine gewinnmindernde Rücklage für eine künftig vorgesehene Investition bilden. Dafür muss der betreffende Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich ermittelt werden. Das verkaufte Wirtschaftsgut muss mindestens sechs Jahre zum Anlagevermögen einer inländischen Betriebsstätte gehört haben und das neue Wirtschaftsgut muss ebenso zum Anlagevermögen zählen. Die für die Reinvestition gebildete 6b-Rücklage müssen Unternehmen binnen vier Jahren auflösen. Dieser Zeitraum verlängert sich auf sechs Jahre, wenn das Unternehmen im vierten Jahr etwa mit dem Bau eines neuen Gebäudes angefangen hat, auf das es die Rücklage übertragen will. 

Investieren Betriebe nicht entsprechend, müssen sie die Rücklage auflösen. Und nicht nur das. Es fällt womöglich ein Strafzuschlag von sechs Prozent an. Die Steuerlast ist im 6b-Verfahren also aufgeschoben, aber nicht aufgehoben. Investition und Steuergestaltung mit Rücklage und über besondere Immobilienfonds können sich trotzdem lohnen. Zumal es noch eine Hebelwirkung gibt, ausgelöst durch den Anteil der Fremdfinanzierung eines solchen Fonds. Bei einem seiner Angebote sagt Dr. Peters einen Hebel von rund 185 Prozent voraus. „So kann mit einer Investitionssumme von 100.000 Euro planmäßig die sofortige Besteuerung eines Verkaufsgewinns von circa 185.000 Euro verhindert werden.“ Mit der Rücklage können Unternehmer die Steuer in Jahre verschieben, in denen sie in Ruhestand oder Vorruhestand gegangen sind und einige Prozentpunkte weniger Steuersatz zahlen müssen. „Und dann mindert planmäßig auch der Ertrag aus der Investition und den erzielten laufenden Mieterträgen die Steuerlast“, gibt Meinker zu bedenken. Wenn alles gut läuft. 

„Das Schlimmste, was passieren kann, wäre natürlich ein Wertverlust“, sagt die Expertin. „Wir suchen aus diesem Grund für ein 6b-Angebot stets immobilienwirtschaftlich eher ,langweilige‘ Immobilien mit langen Mietverträgen, die aber ein werthaltiges Investment zu sein versprechen.“ Der 6b-Fonds „Immobilienwerte II Aschaffenburg“ zum Beispiel hat in ein vollständig modernisiertes und bis mindestens 2035 an Paketzusteller DPD vermietetes Gewerbeobjekt investiert.  

Dr. Peters ist einer von wenigen Anbietern, die um die 6b-Steuersparmöglichkeit herum eine wachsende Zahl Fondsprodukte auf den Markt bringen. Für Nicht-Steuerfachleute einigermaßen kompliziert, vereinfachen sie für Unternehmer vieles. „Unternehmer, die durch Reinvestition die Steuer sparen wollen, müssten sich sonst selbst um alles kümmern“, sagt Meinker, etwa eine geeignete Immobilie und eine Bank. „Experten haben da eine andere Expertise und damit auch ganz andere Auswahl.“ 

Deshalb wächst auch das Angebot an für diesen steuerlichen Gestaltungsbedarf von Unternehmern passenden Fondsprodukten. Die brauchen sich damit nicht die Mühe zu machen, sich um der Steuerersparnis und eines gewissen Ertrags willen intensiver mit dem Immobilienmarkt befassen zu müssen. Mit guten 6b-Fonds greifen sie auf die Expertise von Immobilienexperten und natürlich ihrem Steuerberater zurück. „Der Steuerberater ist aus unserer Sicht fast schon eine Art zusätzlicher Vertragspartner“, sagt Meinker. Ein guter 6b-Fonds muss zusätzliche steuerliche Daten liefern, damit der Steuerberater des Kunden alles ordentlich den Anforderungen des Gesetzes gemäß verbuchen kann. 

Nicht jeder geschlossene Immobilienfonds taugt zum Steuersparen. „Damit ein 6b-Kunde die zeichnen kann, muss eine gewerblich geprägte Personengesellschaft – zum Beispiel eine GmbH & Co. KG – zwischengeschaltet werden“, sagt Mark Später, 6b-Spezialist bei Hörtkorn Finanzen. 6b-Fonds sind gewerbliche Immobilienfonds, die als Alternative Investmentfonds nach dem Kapitalanlagegesetzbuch reguliert sind. Der einzelne Anleger wird zum Kommanditisten, die initiierende Fondsgesellschaft nimmt mittels einer eigens gegründeten GmbH die Rolle des Komplementärs der GmbH & Co. KG ein. 

Zunächst verlockend

Wie bei jeder Anlage, sollten Unternehmer prüfen, was Anlageobjekt und Anbieter an Substanz und Expertise versprechen. Wie bei jedem Immobilienkauf sollten sie sich ein Bild von der Lage und dem baulichen Zustand des Objekts machen. Auch die Bonität der Mieter, die Restlaufzeit der Mietverträge und die Konditionen des Fondsprodukts sind wichtig. „Ein hoher 6b-Faktor beziehungsweise 6b-Hebel klingt zunächst verlockend“, sagt Hörtkorn-Spezialist Später. „Er entfaltet aber nur in einer Hinsicht immer seine gewünschte Wirkung, nämlich den eigenen Kapitaleinsatz zu reduzieren.“ Das geht auf Kosten der Eigenkapitalrentabilität. Kollabiert dann mal ein Fonds vor Ablauf der Reinvestitionsfrist, womöglich wegen der zu niedrigen Eigenkapitalbasis, fällt die Steuer plus Zins an. Dazu kommt wohl der Totalverlust durch Fondsinsolvenz. 

Vorsorgen sollten Gesellschafter für die Zeit nach ihrem Ausscheiden, sofern dann noch 6b-Rücklagen bestehen. Sonst holt die Steuerpflicht sie persönlich ein. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs ist für den Anteil des ausgeschiedenen Gesellschafters an der aufgelösten 6b-Rücklage nicht das Finanzamt des Betriebs, sondern das am Wohnsitz des Mannes zuständig. Damit hatte er nachträglich gewerbliche Einkünfte, die er aber in der eigenen Einkommensteuererklärung angeben musste (Az.: X R 14/21). 

Der Beitrag erschien in der November-Ausgabe von Markt und Mittelstand 2025

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