Mittwoch, 19.01.2022
Sparen für ein neues Haus

Bafin verteuert Baukredite.

Finanzierung
Bankenaufsicht tritt auf die Bremse

Häuslebauer müssen tiefer in die Tasche greifen

Wer bauen will, muss sich auf deutlich höhere Kosten einstellen. Zum einen treibt die große Nachfrage die Preise weiter nach oben. Zusätzlich verlangt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) von den Banken auch noch, dass sie ihre Kredite mit mehr Eigenkapital absichern. Für die Geldhäuser steht schon fest: Baukredite werden teurer.

Die Preise für Immobilien kennen in Deutschland seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. Der Neubau von Wohnungen hat sich im November des vergangenen Jahres so stark verteuert wie seit 1970 nicht mehr. Die legten im Vergleich zum Vorjahresmonat um 14,4 Prozent zu, so das Statistische Bundesamt. Doch das scheint die Menschen nicht abzuschrecken. Nach einer Erhebung des Finanzdienstleisters Wüstenrot tragen sich derzeit sogar 80 Prozent der Mieter unter 45 Jahren mit dem Gedanken, Wohneigentum zu erwerben. Jeder dritte der Jüngeren will innerhalb der nächsten vier bis zehn Jahren eine Immobilie erwerben oder bauen. Dieser zeitliche Horizont entspricht laut Wüstenrot den klassischen Zeiträumen fürs Bausparen.
Die preistreibende Nachfrage erfasst längst nicht mehr nur die großen Zentren. Im Gegenteil: Eine deutliche Mehrheit von zwei Drittel der Befragten, die Wohneigentum erwerben möchten, strebt einen Standort in einer Gemeinde bis 5.000 Einwohner oder in einer kleineren Stadt bis 50.000 Einwohnern an. In eine Großstadt mit über 100.000 Einwohnern zieht es nur knapp jeden Fünften. Offenbar kommt immer mehr zum Tragen, dass viele Arbeitnehmer im Homeoffice arbeiten können und somit lange Anfahrtswege nicht mehr so ins Gewicht fallen.

Überraschend deutliche Kehrtwende

Die hohen Baukosten treffen auch Unternehmen, die Büros, Lager oder Produktionshallen erweitern oder modernisieren wollen. Allein zwischen 2010 und 2020 ist der Index für Gewerbeimmobilien von 100 auf 153 gestiegen, so die Statistiker in Wiesbaden. Trotz der ungebrochen hohen Nachfrage, sieht die Bafin die Entwicklung immer kritischer. Sie befürchtet, dass die immer mehr aufgeblähten Immobilienpreise platzen könnten. Der Markt drohe heiß zu laufen, warnt Bafin-Chef Mark Branson. Inzwischen gebe es Wohnimmobilienkredite über mehr als 1,6 Billionen Euro. „Mit Blick auf die Finanzstabilität ist es jetzt Zeit, in den Präventionsmodus zu wechseln“, betont Branson. Die Bafin tritt deshalb auf die Bremse und schreibt den Banken einen sogenannten „antizyklischen Kapitalpuffer“ von 0,75 Prozent vor. Der war im Zuge der Covid-19-Pandemie auf null Prozent gesenkt worden, davor lag er bei 0,25 Prozent. Die Erhöhung des Kapitalpuffers, der die Widerstandsfähigkeit von Banken in Krisenzeiten erhöhen soll, ist nach Ansicht von Marktbeobachtern überraschend deutlich ausgefallen. Und damit nicht genug: Zudem soll ein weiterer Puffer eingeführt werden, der insbesondere Wohnimmobilien-Kredite absichert. Hier sollen die Banken zwei Prozent dieser Finanzierung aus ihrem Eigenkapital zurücklegen. Nach Angaben von Bafin-Präsident Mark Branson, müssen die deutschen Banken dadurch zusätzlich 22 Milliarden Euro an Eigenkapital vorhalten.
Bundesbank warnt vor überteuerten Immobilien
Auch dem Ausschuss für Finanzstabilität (AFS), dem Vertreter des Bundesfinanzministeriums, der Bundesbank und der Bafin angehören, ist der Preisauftrieb am Wohnimmobilienmarkt unheimlich. Laut Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch liegen die Preise für Wohnimmobilien zehn bis 30 Prozent über den Werten, die sich durch Fundamentaldaten – wie Marktanalysen und Unternehmensdaten – noch rechtfertigen lassen. So hätten Anschaffungskosten allein im dritten Quartal 2021 um zwölf Prozent zugelegt. Die Kredite für Wohnimmobilien seien in diesem Zeitraum mit sieben Prozent ebenfalls überdurchschnittlich gestiegen. Bei einem Preiseinbruch könnten die gegengerechneten Sicherheiten nicht ausreichen, um Kreditausfälle zu kompensieren, warnt Buch.

So ganz von alleine kam diese Einsicht allerdings nicht. Ausgerechnet die Europäische Zentralbank (EBZ), die selbst weiter auf ihrer Niedrigzinspolitik beharrt, hat die Deutschen bereits im vergangenen Herbst wegen der hohen Immobilienpreise zum Einschreiten aufgefordert. Die Banken würden durch die beiden Maßnahmen nicht über Gebühr strapaziert, beschwichtigt Bafin-Chef Branson Beim antizyklischen Kapitalpuffer gehe es um eine Summe von 17 Milliarden Euro, beim sektoralen Puffer um fünf Milliarden. Die meisten Banken hätten dafür genügend Kapital, nur wenig müsse neu akkumuliert werden. Außerdem hätten die Banken bis Februar 2023 Zeit, den Puffer aufzubauen. „Wir erwarten keine Kreditverknappung“, meint denn auch Branson.

Sparkassen: Kredite werden teurer

Das sehen die Betroffenen naturgemäß völlig anders. „Die Erhöhung der Kapitalanforderungen auf breiter Front wird die Kreditvergabekapazität der Banken und Sparkassen deutlich einschränken“, kritisiert die deutsche Kreditwirtschaft die Entscheidung. Die Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers komme dem Anziehen einer Handbremse gleich. „Die Folgen treffen schließlich die Kunden, die ohnehin unter den hohen Immobilienpreisen leiden: Für sie dürfte der Immobilienkauf noch teurer und schwieriger werden“, warnt Ulrich Reuter, Präsident des Sparkassenverbands Bayern.
 „Das verbessert nicht die Voraussetzungen für die Lösung nach mehr bezahlbaren Wohnungen und der Klimawende im Gebäudebestand“, kommentiert ein Sprecher des Finanzdienstleisters W + W (Wüstenrot und Württembergische) den Schritt der Bafin. Über das allgemeine Wehklagen hinaus sind die Kreditinstitute und Bausparkassen mit Prognosen, wie sehr Kredite konkret teurer werden, noch zurückhaltend. „Das künftige Ausmaß des Zinsanstiegs für die Verbraucher zu quantifizieren, ist schwierig. Es dürfte auch davon abhängen, wie sich das Marktumfeld in den kommenden zwölf Monaten insgesamt entwickelt. Verbraucher werden den Effekt sicherlich nicht als plötzliche Verteuerung zu einem ganz bestimmten Zeitpunkt spüren, denn er dürfte sich, nur allmählich einstellen“, meint Martin Güth, Analyst bei der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW). Die Vorsicht von Bafin und Bundesbank kann er nachvollziehen: „Das Bewertungsniveau von Wohnimmobilien ist immer ambitionierter und damit anfällig für negative Überraschungen geworden.“
Die Immobilienwirtschaft erwartet, dass das Kreditangebot knapper wird.  „Solche Maßnahmen wirken kontraproduktiv und entfernen uns einen großen Schritt vom selbst erklärten Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen“, meint Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). Das sieht der bayerische Sparkassenchef ähnlich: „Um dem teilweise überhöhten Preisniveau am Immobilienmarkt zu begegnen, muss vielmehr ein größeres Angebot geschaffen werden. Dazu braucht es wirtschafts- und wohnungspolitische Entscheidungen, keine bankaufsichtlichen Belastungen.“
Das Ziel der Ampelparteien im Koalitionsvertrag, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, hält Reinhard Quast, Präsident des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes (ZDB) ohnehin nicht für realistisch. „Technisch ist das machbar, aber es fehlen Grundstücke und Baugenehmigungen.“ Der Engpass bestehe „auf dem Papier, nicht bei den Steinen.“ Es dauere in Deutschland Jahre, Genehmigungen zu bekommen und Flächen in Bauland umzuwandeln. „Der Schlüssel für mehr Wohnungsbau wäre, Genehmigungsprozesse zu vereinfachen.“

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