Mittwoch, 14.12.2022
Finanzierung
Immobilienwirtschaft

Share Deals - wie sich Konzerne die Grunderwerbssteuer sparen, private Käufer aber nicht

Ist es eine halbkrumme Tour zur Nutzung von Steuerschlupflöchern oder eine volkswirtschaftlich nützliche Transaktion? Bei sogenannten Share Deals scheiden sich die Geister. Fakt ist: Als Mittel einer Firmenübertragung gewinnt diese Sonderform immer mehr Anhänger, besonders in der Immobilienwirtschaft.

Beim Bürger wird die Grunderwerbsteuer immer fällig: Für den normalen Hauskäufer und den Einzelunternehmer, etwa einen Handwerksbetrieb, bleibt eine Begünstigung ein frommer Wunsch.

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Deutschland ist keine Steueroase. Inklusive aller Belastungen führen Bürger und Einzelunternehmen nicht selten weit mehr als fünfzig Prozent ihrer Einkünfte an den Fiskus und die Sozialkassen ab. Der früher einmal vom Bundesverfassungsgericht entwickelte „Halbteilungsgrundsatz“ ist nur noch ein fernes Echo. Je umfassender und ausgefeilter die Gesetze, Abgabenordnungen und sonstigen Verfügungen werden, desto mehr schwillt die Steuersparliteratur an – und findet oder erfindet Gesetzeslücken und Gestaltungsspielräume. Das ist weithin unbeliebt, außer bei den Nutznießern, aber zumeist legal und wohl auch kein Wunder.

 

Im Bereich der Firmenübernahmen setzt sich seit einiger Zeit in vielen Fällen das Modell des „Share Deal“ durch, angelsächsischer Herkunft und keineswegs auf Aktiengesellschaften („Shareholder Companies“) beschränkt. Oft als Gegensatz dazu gebraucht: Der sogenannte Asset Deal, also die Übernahme einzelner oder aller Vermögenswerte einer Firma. Das Wort „share“ steht für Unternehmensanteil – gleich, ob es sich um Eigentümerschaft an Familienunternehmen, Personengesellschaften oder auch Aktien oder GmbH-Anteile zum Beispiel bei Kapitalgesellschaften handelt. Nicht möglich ist diese Art der Übernahme bei einem Einzelunternehmen, das keine Gesellschafteranteile kennt. Ohnehin kristallisiert sich meist schnell heraus, ob ein solches Kaufverfahren mit all seinen Begleiterscheinungen überhaupt lohnenswert ist – eine Mindestgröße des zu kaufenden Unternehmens wie auch des Käufers muss allein schon gegeben sein, um die hohen Kosten einer umfassenden Prüfung („due diligence“) in absehbarer Zeit einspielen zu können.

 

Im Blickpunkt des Interesses stehen vor allem Immobilienunternehmen. Warum? Beim Share Deal wird eben nicht eine Immobilie an einen Investor übertragen, sondern lediglich die Eigentümergesellschaft, ganz oder als Mehrheitsbeteiligung. Das Charmante daran aus Steuerzahlersicht: Die Gebäude, etwa Wohnhäuser oder auch Gewerbeimmobilien, wechseln gar nicht den Besitzer. Damit entfällt nach momentan herrschender Lehre auch unter bestimmten Voraussetzungen die Grunderwerbsteuer, was logisch erscheint, selbst wenn es nicht im ursprünglichen Sinne des Gesetzgebers gewesen sein sollte. Firma „Wohnbau Müller“ wird dann eben von Firma „Wohnbau Meier“ gekauft, für alle Aktivitäten, Verträge und Güter im Eigentum von Fa. Müller ändert sich nach außen hin erst einmal nichts. Da die Grunderwerbsteuer vielerorts bereits mehr als sechs Prozent beträgt, ist dies bei Übertragung von Multi-Millionenwerten stets ein hoher Kostenfaktor, der sich so umgehen lässt.

 

Politisch umstritten ist die Eigentumsübertragung per Share Deal allerdings zumindest da, wo soziale Belange berührt sind – besonders natürlich beim Übergang von Mietwohnbaubestand. Obwohl sich für Mieter zunächst nichts ändert, sorgt sich die Politik um diese Art, Grunderwerbsteuer zu „umgehen“, auch wenn es genau genommen ein Rechtsgeschäft nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist und nicht etwa die mühsame Konstruktion eines trickreichen Steuertatbestandes. Reagiert hat der Fiskus dennoch bereits, denn im Gegensatz zu 95 Prozent als Grenze wird nun schon bei einer Übertragung von 90 Prozent eines Unternehmens davon ausgegangen, dass es sich um einen Grunderwerb handelt und somit Grunderwerbsteuer fällig ist. Der Übernehmer, zum Beispiel eine große Wohnbaugesellschaft, wird also beim Erwerb von 89,9 Prozent in der Regel dafür sorgen, dass die restlichen 10,1 Prozent von einem „befreundeten“ Unternehmen gekauft werden können. Fünf Jahre lang darf daran dann nichts geändert werden. Ein etwaiges Vorkaufsrecht der Kommune wird so natürlich ebenfalls gegenstandslos gemacht.

 

Für den normalen Hauskäufer, aber auch für den Einzelunternehmer, etwa einen Handwerksbetrieb, bleibt derartige Begünstigung ein frommer Wunsch. Denn beim Bürger wird die Grunderwerbsteuer immer fällig und die eigens für einen Verkauf und Kauf zu gründende Kapitalgesellschaft lohnt aus Kostengründen nicht – zumal eine derartige Konstruktion am Ende auch noch als steuermissbräuchlich eingeschätzt werden könnte.

 

Das Gerechtigkeitsempfinden ist angesichts solch unterschiedlicher Behandlung beim Bürger deutlich gestört – aber auch bei Politikern, vor allem in den Reihen der Grünen. Allerdings beinhalten die bislang bekannten Pläne zur Abhilfe nicht etwa eine Senkung oder gar Abschaffung der Grunderwerbsteuer für alle gleichermaßen, sondern vor allem zahlreiche Ideen, wie man die Steuer auch von den findigen Investoren eintreiben könnte. Offenbar harren diese Ideen vor allem deshalb noch der Umsetzung, weil man damit auch gewichtige ausländische Adressen von Investments in Deutschland abhalten würde – so weit geht die Vergraulungsabsicht dann doch nicht. Die Grunderwerbsteuer werde dringend gebraucht, heißt es seitens der Länder, zumal in Ballungsräumen wie etwa Berlin, wo vor allem große Player wie die Deutsche Wohnen auf diesem Gebiet aktiv sind und Millionenwerte bewegen. Die Immobilienwirtschaft wehrt sich besonders mit dem Miethöhe-Argument gegen zusätzliche Belastungen: Würde man die Grunderwerbsteuer oder eine ähnliche Abgabe auch auf Share Deals erheben, so landeten diese zusätzlichen Kosten über kurz oder lang beim Endkunden – also dem Wohnungsnutzer, sprich: Mieter. Diese Form des gordischen Knotens wartet bislang vergebens auf eine durchschlagende Lösung.

 

Nicht berücksichtigt werden in der Betrachtung solcher Geschäfte durch die Öffentlichkeit aber die zumeist erheblichen Risiken für die Beteiligten. Erwerber im Rahmen von Share Deals können die gekauften Firmenanteile, anders als beim Kauf einzelner Unternehmensgegenstände, nicht regulär abschreiben, denn der Buchwert bleibt ja unverändert. Die Käufer laufen außerdem das Risiko, verdeckte Mängel und Zahlungsverpflichtungen zu übernehmen, wenn sie nicht mit großem Aufwand solche Nachteile zuvor per gründlicher Analyse und vertraglicher Regelung ausgeschlossen haben. Ein Restrisiko wird stets bleiben.

 

Sicher scheint allerdings, dass der einerseits offiziell von der Politik stets noch gewünschte Eigentumserwerb durch die Bürger gleichzeitig auf der anderen Seite nach Kräften verteuert wurde und wird. Die in den letzten Jahren deutlich gestiegene Grunderwerbsteuer ist da nur ein wenn auch teurer Mosaikstein. Auch zahlreiche alte und neue Hemmnisse durch Bauanforderungen führen zu europaweit in der Spitzengruppe angesiedelten Neubaukosten, bei ebenfalls europaweit auffallend geringer Eigentumsquote der Deutschen; beim Erwerb von bestehendem Wohnraum gilt natürlich Ähnliches: Nach- und Umrüstung – Stichwort: Energie - verschlingen mehr, als der Normalverdiener sich in der Regel noch leisten kann. Und so bleibt der unter Druck stehende Mietwohnungsmarkt trotz zahlreicher Einzelregelungen zum Eindämmen von Mietsteigerungen weiterhin angespannt - und die Nachfrage hoch. Ob die großen Mietwohnungs- und Immobilienunternehmen die „eingesparte“ Grunderwerbsteuer bei ihren Deals tatsächlich in der Miethöhe mildernd berücksichtigen, lässt sich dann aber auch nur erhoffen, nicht jedoch nachweisen.

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