BGH: Mieter darf Wohnung nicht mit Gewinn untervermieten

29.01.2026 Von Silke Haars für Markt und Mittelstand

Untervermietung ist grundsätzlich erlaubt – wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Mit der Untervermietung einen Gewinn zu machen, ist kein berechtigtes Interesse. Der Bundesgerichtshof schob der gerade in Gebieten mit Wohnungsknappheit immer wieder vorkommenden Praxis von Mietern, ihren Untermietern eine deutlich höhere als die eigene Miete zu berechnen, jetzt einen Riegel vor.

Der Fall: Hohe Untermiete ohne Erlaubnis

Ein Berliner hatte eine Zweizimmerwohnung für 460 Euro kalt im Monat gemietet. Als er vorübergehend ins Ausland zog, suchte er sich einen Untermieter. Eine Erlaubnis des Vermieters hatte er nicht, dafür machte er aber einen recht stattlichen Gewinn: 962 Euro plus Nebenkosten strich der Mieter von seinem Untermieter für die 65 Quadratmeter ein.

Der Vermieter mahnte den Mieter mehrmals vergeblich wegen unerlaubter Untervermietung ab. Schließlich kündigte er das Mietverhältnis und klagte auf Räumung der Wohnung. Der Mieter rechtfertigte den Aufschlag auf die Kaltmiete damit, dass er dem Untermieter die Räume voll ausgestattet mit Möbeln und Elektrogeräten überlassen habe.

Das Amtsgericht Berlin wies die Räumungsklage ab. Das Berufungsgericht gab ihr statt.

Das Urteil: Gewinn ist kein berechtigtes Interesse

Der Bundesgerichtshof bestätigte den Anspruch des Vermieters auf Räumung der Wohnung. Die Kündigung des Mietverhältnisses sei wirksam, weil der Mieter durch die unerlaubte Untervermietung seine Pflichten aus dem Mietverhältnis „schuldhaft nicht unerheblich“ verletzt habe.

Eine Erlaubnis zur Untervermietung könne der Mieter dann verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung habe. Dahinter stehe die Überlegung, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, wenn sich seine Lebensverhältnisse wesentlich ändern. Der Zweck der Untervermietung bestehe aber nicht darin, dass der Mieter damit einen Gewinn macht.

Die Rechtsprechung erkenne zwar den Wunsch des Mieters nach einer Verringerung seiner Mietkosten als ein berechtigtes Interesse an. Dies umfasse aber nicht die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen. Hier seien vielmehr auch die Interessen der Untermieter zu berücksichtigen, die im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden müssten.

Über die Frage, ob im Einzelfall dem Untermieter überlassene Möbel zu berücksichtigen sind, wie der Mieter argumentiert hatte, hatte der Senat in Karlsruhe nicht zu entscheiden, weil das Berufungsgericht dazu keine Feststellungen getroffen hatte. 

Das Urteil ist rechtskräftig.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. Januar 2026, Az. VIII ZR 228/23

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