Studie enthüllt: Ohne diese Vermieter bricht der Wohnungsmarkt zusammen

6.8.2025 - Markt und Mittelstand:  Private Kleinvermieter sind der unsichtbare Pfeiler des deutschen Mietwohnungsmarktes. Sie vermieten fast zwei Drittel aller Mietwohnungen – über 5,5 Millionen Haushalte bundesweit. Und doch stehen sie selten im Zentrum wohnungspolitischer Debatten. Institutionelle Investoren dominieren mit großvolumigen Projekten die Schlagzeilen. Die wahren Träger des Mietmarktes bleiben anonym – verstreut über Kleinstädte, Vororte und städtische Altbauquartiere.

Dabei ist ihr Einfluss seit Jahren kontinuierlich gewachsen: Laut Daten des Instituts der deutschen Wirtschaft stieg die Zahl der privaten Vermieterhaushalte seit 2011 um fast ein Drittel, seit der Jahrtausendwende sogar um rund 50 Prozent. Insbesondere in Bundesländern mit hoher Eigentumsquote wie Baden-Württemberg, Bayern oder Rheinland-Pfalz tragen Kleinvermieter das Mietangebot.

Altersvorsorge statt Renditeoptimierung

Der klassische Kleinvermieter ist kein Immobilienunternehmer, sondern Lehrer mit vermieteter Einliegerwohnung, Witwe mit geerbtem Altbau oder Familie mit einem vermieteten Neubau zur Altersvorsorge.

Die mittleren jährlichen Netto-Mieteinnahmen lagen 2022 bei gerade einmal 5.475 Euro – das sind 456 Euro im Monat. Zwei Drittel der Vermieter bleiben unter 7.500 Euro im Jahr. Nur 10 Prozent erzielen mehr als 20.000 Euro – und rund 9 Prozent schreiben sogar Verluste. Vermietung ist für viele kein Geschäft, sondern Risiko.

Die Folge: Investitionen bleiben aus. Laut einer bundesweiten Umfrage von Haus & Grund verzichten fast zwei Drittel der befragten Kleinvermieter derzeit auf geplante Modernisierungen. Als Hauptgründe nennen sie fehlende Rentabilität, aber auch komplexes Mietrecht und bürokratische Hürden. Die Anforderungen der Klimapolitik, das Mietrecht und die energetischen Standards treffen sie härter als Großvermieter – weil ihnen schlicht das Management fehlt, das große Player sich leisten können.

Ein Markt kippt – leise und lokal

Die Schieflage hat strukturelle Folgen. Während private Kleinvermieter in vielen Regionen den nicht subventionierten Mietwohnungsbestand sichern, drohen sie sich mehr und mehr zurückzuziehen – durch Verkauf, Selbstnutzung oder Rückzug in den Sanierungsstau. Das reduziert nicht nur das Mietangebot, sondern trifft besonders ländliche Regionen und Kleinzentren, wo große Anbieter kaum aktiv sind.

Politik und Wohnungswirtschaft tun gut daran, den Blick zu weiten: Wer nur auf Neubauförderung und Großinvestoren setzt, verliert die Basis. Die Realität der Kleinvermieter ist fragmentiert, aber systemrelevant. Ohne sie bricht das lokale Wohnungsangebot in vielen Kommunen schlicht weg.

Was jetzt zu tun wäre: Förderlücke schließen, Vertrauen stärken

Die Bundesregierungen betonen regelmäßig, wie wichtig „die Eigentumsbildung“ sei – verkennen dabei aber meist, dass kleinteiliges Eigentum mit sozialer Vermietung längst Realität ist. Wer Eigentum und Vermietung politisch trennen will, verliert den Rückhalt derer, die beides verbinden: private Kleinvermieter mit Verantwortung, aber ohne Rücklagenpolster.

Eine gezielte Förderung – steuerlich, bürokratisch, rechtlich – könnte hier nicht nur Modernisierung beschleunigen, sondern den sozialen Frieden auf dem Wohnungsmarkt langfristig sichern.

Fakten kompakt

Marktanteil

• 5,5 Mio. Haushalte vermieten privat Wohnungen

• Stellen rund 64 % des gesamten Mietwohnungsangebots

• Zahl privater Vermieterhaushalte stieg seit 2011 um knapp 33 % – seit 2000 sogar um 50 %

 Typischer Vermieter

• Kein Großinvestor, sondern Lehrer, Witwe oder Familie mit Einliegerwohnung

• Fokus: Altersvorsorge statt Rendite

• Durchschnittliche jährliche Mieteinnahmen: 5.475 €

• 9 % der Vermieter machen sogar Verlust

Investitionsstau

• Zwei Drittel verzichten aktuell auf geplante Modernisierungen

• Gründe: mangelnde Rentabilität, Mietrecht, Bürokratie

• Kleinvermieter haben kein professionelles Immobilienmanagement

zur Studie des iwd: "Private Vermieter werden für den Wohnungsmarkt immer wichtiger"

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