Studie zum Wohnungsmarkt: Warum Selbstnutzer bei der Immobilienförderung benachteiligt sind

6.8.2025 - Markt und Mittelstand:  Vermieter profitieren – Selbstnutzer verlieren. Das ist das ernüchternde Ergebnis einer aktuellen Analyse des Forschungsinstituts empirica. In Zahlen heißt das: bis zu 30.000 Euro steuerliche Vorteile für private Vermieter – null echte Erwerbsförderung für Menschen, die selbst in die eigenen vier Wände ziehen möchten.

Während Neubauwohnungen zur Vermietung durch degressive Abschreibung und Sofortmaßnahmen für Erhaltungsaufwand massiv begünstigt werden, greift bei Selbstnutzern lediglich ein Flickenteppich aus Förderangeboten, der am eigentlichen Problem vorbeigeht: dem Erwerb selbst.

Förderung ja – aber am falschen Ort

Es gibt sie, die Programme: Wohneigentum für Familien (WEF), Jung kauft Alt, KfW-Kreditvarianten und der klimafreundliche Neubau (KFN). Doch ihre Wirkung verpufft. Denn sie fördern nicht den Erwerb, sondern die energetische Sanierung – und die ist teuer.

Wer einen Effizienzhaus-40-Standard oder das QNG+-Zertifikat erfüllen muss, zahlt im Schnitt 20.000 bis 30.000 Euro zusätzlich. Eine Summe, die exakt dem entspricht, was Vermieter durch Steuererleichterung gewinnen. Der Staat finanziert so indirekt jene, die vermieten – und verlangt von denen, die selbst nutzen wollen, Investitionen, die kaum noch zu stemmen sind.

Der Markt braucht Erstnutzer – aber lässt sie allein

Die politische Rhetorik beschwört Eigentumsbildung, besonders für junge Familien. Die Realität ist ein anderes Kapitel: Das frühere Baukindergeld wurde von der damaigen Bundesregierung (Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen unter der damaligen Ministerin Klara Geywitz, SPD) 2022 ersatzlos gestrichen, ein substanzieller Ersatz fehlt.

Dabei zeigt die empirica-Studie deutlich: Selbstnutzer entlasten den Mietmarkt, indem sie durch sogenannte Umzugsketten preisgünstigeren Wohnraum freimachen. Doch diese Sickereffekte werden wohnungspolitisch ignoriert. Es fehlt eine Gleichbehandlung der Nutzergruppen – gemessen am Förderbarwert wäre eine Förderung von mindestens 18.000 Euro, besser noch 30.000 Euro, für Selbstnutzer angemessen.

Was jetzt zu tun wäre

Die Autoren der Studie plädieren für ein Umdenken in der Förderpolitik. Nicht mehr nur Vermieter sollten profitieren – auch Schwellenhaushalte, also Familien mit mittlerem Einkommen, müssten eine Chance auf Wohneigentum bekommen. Barwertbasierte Fördermodelle könnten hier den nötigen Hebel bieten. Denn eines zeigt sich klar: Die soziale und ökonomische Wirkung von Eigentum wird unterschätzt – und die aktuelle Förderstruktur zementiert bestehende Ungleichheiten.

Empirica fordert daher eine faire Kompensation für Selbstnutzer, die mindestens bei 18.000 Euro liegen müsste – allein schon, um die steuerlichen Effekte für Vermieter auszugleichen. Eine langfristige Betrachtung, die auch künftige Instandhaltungskosten einbezieht, legt sogar eine Gleichbehandlungsgrenze bei über 30.000 Euro nahe.

Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland) schließt sich den Forderungen der Studie an: Eigentumsbildung muss wieder einen zentralen Stellenwert in der Wohnungsbaupolitik erhalten – insbesondere für junge Familien und Schwellenhaushalte, die heute kaum noch in der Lage sind, den Sprung in die eigenen vier Wände zu schaffen.

Fakten kompakt: Förderungleichgewicht im Wohnungsmarkt

Die empirica-Studie liefert klare Zahlen zur Ungleichbehandlung von Vermietern und Selbstnutzern:

• Vermieter erhalten bei Neubauten einen Förderbarwert von rund 18.000 Euro durch steuerliche Vorteile.
• Zusätzlich profitieren Vermieter von durchschnittlich 12.000 Euro Barwert aus steuerlicher Förderung von Erhaltungsaufwendungen.
• Energetische Anforderungen verursachen Selbstnutzern Mehrkosten von 200 bis 300 Euro pro Quadratmeter.
• Das ausgelaufene Baukindergeld hatte einen Förderbarwert von 19.000 bis 21.000 Euro je nach Kinderzahl.

Quelle: empirica-Studie: "Mieter oder Eigentümer – wer wird stärker gefördert?"

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