Montag, 15.07.2019
Die richtige Gewerbeimmobilie: Unternehmen sollten vor allem auf Lage und Ausstattung achten.

Foto: urfinguss/iStock/Getty Images Plus

Die richtige Gewerbeimmobilie: Unternehmen sollten vor allem auf Lage und Ausstattung achten.

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Gewerbeimmobilien: Der Mittelstand benötigt Platz

Unternehmen nutzen Flächen und Gebäude, um ihre Produkte herzustellen, zu verwalten und zu verkaufen. Auf der Suche nach einer Gewerbeimmobilie müssen sie den Standort, Ausstattung und die Kosten beachten. Und die Frage beantworten, ob sie lieber kaufen oder mieten wollen.

Unternehmen brauchen Gewerbeimmobilien, also Gebäude und Flächen, um ihre Waren zu produzieren und zu lagern. Dazu kommen Bürogebäude, in denen Verwaltung, Vertrieb und Co. sitzen. Zu den Gewerbeimmobilien zählen auch Ladengeschäfte.

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Die passende Immobilie für den jeweiligen Zweck zu finden ist nicht immer einfach. Auch die Frage, ob mieten oder kaufen die bessere Wahl ist, muss beantwortet werden. Später kommt noch das Facility Management, also die Verwaltung und Pflege der Immobilie, dazu.

Gewerbeimmobilien: eine Definition

Unter Gewerbeimmobilien werden allgemein Immobilien verstanden, die ganz überwiegend betrieblichen Zwecken dienen. Dazu gehören Produktionsgebäude, Büros oder Verkaufsräume, aber auch Lagerhallen und andere Logistikzentren. Sie unterscheiden sich in vielen Bereichen von normalen Wohnimmobilen – vor allem im Hinblick auf ihre Belastbarkeit und ihre Bausubstanz.

6 Arten von Gewerbeimmobilien

Insgesamt gibt es sechs Arten von Gewerbeimmobilien:

Büroimmobilien

Fast jedes Unternehmen benötigt Büroräume, die für Verwaltungstätigkeiten genutzt werden. Auch Abteilungen wie Vertrieb und Einkauf brauchen gut ausgestattete Büros. Unternehmen sollten darauf achten, dass die Fläche für alle Mitarbeiter ausreichend groß ist und den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Moderne Büroimmobilien verfügen häufig über intelligente Gebäudetechnik.

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Produktionsimmobilien

Hier findet die eigentliche Produktion von industriellen Waren und Gütern statt. Die meist ebenerdigen, einstöckigen Hallen bestehen in der Regel aus einer großen Fläche ohne innere Unterteilung, die viel Platz für große Maschinen und Produkte bietet. Die Produktionswege sollten effizient organisiert und geradlinig zwischen den einzelnen Produktionsschritten angelegt sein.

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Logistikimmobilien

In der Nähe von Produktionsimmobilien befinden sich oft Lagerhallen, in denen Güter und Waren untergestellt und distribuiert werden. Dabei kann es sich um fertige Endprodukte oder auch Zwischenprodukte handeln, die bis zu ihrer finalen Bearbeitung und Fertigstellung nur vorübergehend gelagert werden müssen. Lagerhallen stehen idealerweise in der Nähe zu Lieferanten und Kunden und verfügen über eine gute Verkehrsanbindung. Daneben gibt es noch Distributionshallen, Umschlaghallen, Hochregallager und Speziallager.

Handelsimmobilien

Zu den Handelsimmobilien gehören zum Beispiel Ladengeschäfte, Supermärkte und Einkaufszentren, die im Hinblick auf Lage und Ausstattung die Anforderungen eines Einzelhandelsunternehmens erfüllen müssen. Auch Großhandelsunternehmen können eine Handelsimmobilie kaufen oder mieten, um ihre Produkte an den Endkunden zu verkaufen.

Für produzierende Mittelständler nur bedingt relevant sind zwei Typen von Gewerbeimmobilien: Unter Freizeitimmobilien versteht man etwa Ferienhäuser, Bootshäuser und Gärten – sprich Immobilien, die für Freizeitaktivitäten vermietet werden. Und unter dem Begriff Spezialimmobilien werden Immobilientypen zusammengefasst, die in keine andere Gruppe fallen – von Stadien über Flughäfen bis zu Kraftwerkgebäuden.

Gewerbeimmobilien mieten oder kaufen?

Eine entscheidende Frage bei der Suche nach der passenden Gewerbeimmobilie ist die, ob gekauft oder gemietet werden sollte. Beide Optionen sollten miteinander verglichen und das Pro und Contra abgewogen werden. Eine Rolle bei der Entscheidung kann neben dem verfügbaren Kapital sowie möglichen Krediten und Förderungen auch die Frage sein, in wie weit künftige Baumaßnahmen nötig und gewollt sind.

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Vorteile beider Modelle können Unternehmen immer dann realisieren, wenn sie schon beim Bau einer Gewerbeimmobilie als späterer Mieter feststehen. Dann haben sie nicht selten Mitsprachemöglichkeiten im Hinblick auf die genaue Gestaltung und Aufteilung der Räume.

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Beim Bau einer Gewerbeimmobilie spielt auch das Material eine Rolle – und die Wahl eines nachhaltigen Baustoffs kann auch auf das Image eines Unternehmen einzahlen.

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Gewerbeimmobilien finanzieren

Wenn sich ein Unternehmen für den Kauf einer Immobilie entscheidet, sollte sich die Firmenleitung vorher überlegen, wie sie ihn finanziert. Gibt es ausreichend Kapitalreserven, können diese natürlich für den Kauf bzw. Bau der neuen Immobilie eingesetzt werden. Andernfalls muss in der Regel ein Kreditvertrag mit einer Bank abgeschlossen werden. Die Konditionen für einen solchen Kredit variieren zum Teil erheblich: Vergleichsangebote von verschiedenen Kreditinstituten einzuholen, kann sich daher lohnen.

Unter Strom: Energieversorgung in Gewerbeimmobilien

Einer der größten Faktoren bei den laufenden Kosten ist in vielen Unternehmen der Energieverbrauch. Bei industriellen Prozessen wird besonders viel Energie als Abwärme verbraucht. Das schadet nicht nur der Umwelt, sondern ist auch schlecht für die betriebswirtschaftliche Bilanz. Immer mehr Unternehmen setzen deshalb auf sinnvolle Abwärmenutzung (OCR-Technologie), die die Energieeffizienz steigert und fossile Brennstoff-Ressourcen schont. Auch die Beleuchtung ist ein großer Energiefresser. Mit moderner LED-Lichttechnik können Unternehmen die Stromkosten um 80 Prozent senken. Sowohl für die Beratung als auch die Anschaffung neuer Technik gibt es Förderprogramme, mit denen sich je nach Vorhaben mehrere 10.000 Euro sparen lassen.

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„Mittlerweile gibt es sogar kleine und dennoch hocheffiziente Windräder, die Unternehmen auf dem Firmengelände errichten können“, sagt Eon-Deutschland-Chefin Victoria Ossadnik. „Die Genehmigung dafür ist relativ einfach zu bekommen, und die Amortisationszeit liegt bei acht bis zehn Jahren. Bei der energetischen Eigenversorgung tut sich wirklich viel, da geht die Energiewende vorwärts.“

Auch die Umstellung der Beleuchtung auf energiesparende Lampen kann ökonomisch und ökologisch sinnvoll sein. Die Firma IAV Drehteile in Iserlohn hat auf diese Weise ihre Energiekosten um die Hälfte reduziert.

Facility-Management: Gewerbeflächen und Gebäude richtig verwalten

Geschäftsführer sollten dafür sorgen, dass sich jemand um ihre Gewerbeimmobilie kümmert. Das kann entweder intern gelöst werden oder mit Unterstützung externer Facility-Management-Unternehmen. Diese helfen, die Immobilie ökonomisch und ökologisch verantwortungsvoll zu verwalten. Die Unternehmen bieten eine umfassende Palette an Dienstleistungen rund um das Verwaltungsgebäude, die Produktionshallen, die Lager- und Logistikflächen, die Parkplätze oder die Grünflächen eines Firmengeländes an. Dabei helfen auch digitale Anwendungen. Insgesamt bietet die Digitalisierung neue Möglichkeiten bei der Gestaltung von Gewerbeimmobilien. Richtig ausgestaltet, kann der Firmensitz etwa auch dabei helfen den Fachkräftemangel zu lindern, in dem die Mitarbeiter stärker ans Unternehmen gebunden werden

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Gewerbeimmobilien verkaufen

Es kann immer passieren, dass ein Unternehmen seinen Standort verlegen will oder die Immobilie verkaufen muss. Der Verkauf von Gewerbeimmobilien unterscheidet sich – ebenso wie der Kauf – in der Komplexität von dem einer privaten Immobilie. Im Gegensatz zur Wohnimmobilie, die nach dem Sachwertverfahren beurteilt wird, nehmen Verkäufer das Ertragswertverfahren als Hilfsmittel für die Preisermittlung. Dieses bemisst den Wert des Gebäudes am Gewinn, der dauerhaft mit der Gewerbeimmobilie erzielt werden kann.  

Zudem sollte sich das Unternehmen überlegen, für welche Branche die Immobilie interessant ist, wer also als potentieller Käufer überhaupt in Frage kommt. Der nächste Schritt ist die Erstellung eines aussagekräftigen, vollständigen und optisch ansprechenden Exposés. Last but not least legt der Verkäufer den gewünschten Verkaufspreis nach Lage, aktuellem Mietverhältnis, Mieteinnahmen Objektzustand und Ertragswert fest.

Der Artikel wurde am 18. Februar 2019 erstellt und zuletzt am 15. Juli 2019 aktualisiert.