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Link in die Zwischenablage kopieren
Link kopierenGewerbeimmobilien: Fallstricke bei der Betreiberverantwortung
Defekte Kabel, Glatteis im Winter auf den Wegen oder verunreinigtes Trinkwasser – im Schadensfall haften Besitzer und Verwalter von Gewerbeimmobilien. Das regelt die Betreiberverantwortung. Bei Verstößen drohen Unternehmen Strafen im fünfstelligen Bereich.
Facility-Manager erleben bei Gewerbeimmobilien das Problem, dass ihr Vertragspartner – der Betreiber eines Gebäudes (Vermieter, Unternehmen als Mieter oder Verwalter) – nicht so recht weiß, was es mit der Betreiberverantwortung genau auf sich hat. In dieser Übersicht über die gesetzlichen Betreiberpflichten geht es beispielsweise darum, ob die Notausgänge funktionsfähig sind oder das Trinkwasser den Hygienevorschriften entspricht. Wer dagegen verstößt, kann mit Schadenersatz, Geldstrafen von 2.500 bis 25.000 Euro oder gar Haftstrafen belegt werden.
In die Betreiberpflicht fällt auch das Arbeitsschutzgesetz. „Der Betreiber ist zunächst einmal dafür verantwortlich, dass die Gesundheit der Mitarbeiter nicht gefährdet wird“, sagt Rechtsanwalt Jörg Schielein, Leiter des Bereichs Öffentlicher Sektor und Immobilien bei Rödl & Partner. Aber auch gegenüber den Kunden oder Lieferanten, die das Gebäude betreten, bestehen Fürsorgepflichten. Das betrifft beispielsweise die Verkehrssicherungspflichten wie den Räum- und Streudienst im Winter oder den Schutz der Passanten vor herabfallenden Ästen.
Unüberschaubare Rechtsvorschriften
Der Grat zwischen rechtlichen Problemen und legalem Verhalten ist dabei oft schmal. Weil kein Geschäftsführer oder Vorstand den schier unübersichtlichen Katalog von Vorschriften überblicken kann, hat die Gefma (German Facility Management Association) mit der Richtlinie 190 unter dem Titel „Betreiberverantwortung im Facility-Management“ eine Übersicht über die gesetzlichen Betreiberpflichten zusammengestellt.
Die Betreiberverantwortung kann der Immobilienbetreiber auch an den Hausverwalter übertragen. Dieser kümmert sich beispielsweise um die regelmäßigen Funktionschecks der Schutzbekleidung oder der Schutzschaltern für Fehlerstrom oder Fehlerspannung. Solche Aufgaben sollten schon allein deshalb sorgfältig geregelt werden, weil ein Versagen im Notfall, etwa ein Defekt der Sprinkleranlagen bei einem Brand, katastrophale Folgen haben kann. Ein Outsourcing dieser Verantwortung kann durchaus sinnvoll sein, allerdings wird sich der Facility-Manager das höhere Risiko auch bezahlen lassen.
