Freitag, 01.11.2013
Zukunftsmärkte
Fehlende Register und Verhandlungen mit Familien-Patriarchen

Auslands-Expansion: Die Probleme beim Landerwerb

Der Bau einer Produktionsstätte ist meist der zweite oder dritte Schritt bei der Auslandsexpansion. Der Landerwerb ist aber in der Praxis nicht einfach. Auf welche Schwierigkeiten sich Mittelständler beim Landerwerb einstellen sollten.

Während der Erwerb von Grund und Boden hierzulande für Mittelständler ein relativ überschaubarer Prozess ist, sieht das im Ausland oftmals ganz anders aus. Fehlende Zustimmungsrechte von Landeigentümern können ein Projekt schon mal verzögern oder im schlimmsten Fall vollständig scheitern lassen. Vier Beispiele woran der Landerwerb scheitern kann.

Landerwerb in Indien

Es gibt öffentlich zugängliche Dokumente und Eigentumsurkunden, die einen Hinweis auf die Eigentumsverhältnisse geben. Diese Dokumente sind allerdings nicht so strukturiert aufbereitet wie hierzulande. Mindestens mit ein bis zwei Jahren Zeitaufwand müssen Mittelständler beim Landerwerb in Indien planen, bis der Erwerbsprozess abgeschlossen ist - und das auf einem Markt, der auf deutsche Exporte angewiesen ist. Beim Erwerb von Land ist nämlich grundsätzlich immer zu prüfen, ob alle bisherigen, in der Vergangenheit liegenden Erwerbsprozesse hinsichtlich des betroffenen Stücks Land jeweils rechtlich einwandfrei verliefen. Der Eigentumserwerb ist anschließend zwar nicht genehmigungspflichtig, aber bei der Reserved Bank of India registrierungspflichtig.

Landerwerb Expansion Indien

Auslands-Expansion: Proteste gegen den Landerwerb in Indien.

Landerwerb in Mexiko

In Mexiko gibt ein Grundbuch Aufschluss darüber, wer im Besitz eines bestimmten Landabschnittes ist. In Mexiko, das für deutsche Mittelständler neue Perspektiven in der Region bietet, gibt es zwei Arten von Landeigentümern. Zum einen Privatleute mit zum Teil mehrere Tausend Hektar großen Grundstücken und auf der anderen Seite die Ejidos, was auf Deutsch „Gemeindeland“ bedeutet. Dieser Grund steht im Eigentum einer ganzen Gemeinschaft, die oftmals auch mehrere hundert Mitglieder hat. Wer ein solches Land kaufen oder pachten möchte, benötigt die Zustimmung von jedem einzelnen Mitglied dieser Gemeinschaft. Das bedeutet, dass im Einzelfall auch schon mal die Unterschrift von mehreren Hundert Mitgliedern erforderlich ist.

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Auslands-Expansion: Landerwerb in Mexiko

Auslands-Expansion: In Mexiko muss ist ein Großteil Gemeindeland mit vielen Eigentümern.

Landerwerb in China

In der Volksrepublik ist es nur möglich, Nutzungsrechte an Grund und Boden zu erwerben, Grundstücke also zu pachten. Eigentum zu erwerben ist hingegen nicht möglich, auch nicht in der erst kürzlich eröffneten Freihandelszone in Shanghai. Die Laufzeit eines Pachtvertrages beträgt meist 50 Jahre für industrielle Nutzung. Eine Art Grundbuch gibt Aufschluss darüber, wer Nutzungsrechte an den verschiedenen Parzellen hält und welcher Kategorie diese Nutzungsrechte angehören. Vor allem Letzteres sollten Mittelständler beim Erwerb unbedingt prüfen. Übertragende Rechte („granted use rights“) ermöglichen dem Unternehmen, frei über die Nutzung im festgelegten Zeitraum zu verfügen und das Grundstück bzw. Landnutzungsrecht auch in seine Bücher aufzunehmen. Zugeteilte Rechte („allocated use rights“) hingegen sind nur verliehen, sie können vom Staat auch während der vereinbarten Nutzungsdauer wieder eingezogen werden.

Auslands-Expansion: Landerwerb in China

Auslands-Expansion: Landerwerb in China geht nur über Pacht.

Landerwerb in Russland

In Russland dürfen auch ausländische Unternehmen Land oder Rechte an Grundstücken erwerben. Ausgenommen sind landwirtschaftlich genutzte Grundstücke. An diesen können ausländische Firmen sowie russische Firmen mit einer ausländischen Beteiligung von mehr als 50 Prozent lediglich Pachtrechte erwerben. Einschränkungen gibt es auch beim Erwerb von Land in Grenzgebieten, in denen Unternehmen ebenfalls kein Land kaufen können. Die Gebiete werden vom Präsidenten festgelegt. Auskünfte zu Grundstücken sind im staatlichen Kataster zu finden, welches seit 1998 geführt und mittlerweile auch online abrufbar ist. Grundstücke zu kaufen oder pachten, die noch nicht im staatlichen Kataster erfasst sind, ist unzulässig. Bei der Auswahl eines Grundstücks muss ein Mittelständler den Status eines Grundstücks prüfen. So muss er im Zuge der rechtlichen Prüfung etwa feststellen, zu welcher der sieben Bodenkategorien es gehört und welche Art der Bodennutzung erlaubt ist.

Auslands-Expansion: Landerwerb in Russland

Landerwerb in Russland ist in Grenzgebieten nicht möglich.

Info

Auslands-Expansion: Checklist zum Landerwerb

++ Können im Zielland von ausländischen Unternehmen Grund und Boden gekauft oder nur Nutzungsrechte (z.B. Pacht) an Grundstücken werden?

++ Kann ich auch als ausländisches Unternehmen Land kaufen oder pachten oder benötige ich jedenfalls eine lokale Niederlassung vor Ort?

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Sind im Zielland öffentliche Register wie ein Grundbuch oder Urkunden vorhanden, in die man auch Einsicht nehmen kann?

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Gibt es spezielle Industrie- oder Investitionszonen, in denen lokale Behörden beim Erwerb von Grundstücken behilflich sind?

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Wer sind meine Ansprechpartner bei Verhandlungen über den Erwerb eines Grundstückes oder dessen Nutzung?

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Wie viele Zustimmungen zum Erwerb des Landes benötige ich? Gibt es Quoten?

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Müssen Entschädigungsleistungen an die Verkäufer des Grundstücks gezahlt werden?

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