Warum die Häuserpreise lange nicht so sinken wie gedacht

In Teilen von San Francisco ist der Wohnungsmarkt in einer schwierigen Lage. Nehmen Sie das Beispiel einer schicken Wohnung in der Nähe des Rathauses mit edlen Arbeitsflächen aus Quarzstein und einer Dachterrasse. Sie wurde 2019 für 1,25 Millionen Dollar verkauft. Heute nicht mehr. Nach dem Chaos der Covid-19-Pandemie ist die Gegend um das Rathaus Schauplatz der Drogenprobleme in der Stadt. Jede Nacht spielen sich hier biblische Szenen der Gesetzlosigkeit und des menschlichen Leids ab. Die Wohnung ist jetzt für 769.000 Dollar gelistet und muss noch verkauft werden.

Abseits der Problembezirke ist der Wohnungsmarkt von San Francisco jedoch wieder robust. Die Preise sind seit dem Tiefpunkt zu Beginn dieses Jahres um 3 Prozent gestiegen. Für Immobilien in den nobleren Vierteln der Stadt werden deutlich höhere Preise erzielt als üblich. Im nahe gelegenen San Jose, im Silicon Valley, sind die Hauspreise seit dem Tiefpunkt um 8 Prozent gestiegen. Die Geschichte ist in der ganzen reichen Welt ähnlich: Es gibt einige Schwachstellen, aber insgesamt eine überraschende Stärke.

Nach Angaben der US-Notenbank in Dallas sind die Hauspreise zwischen dem ersten und zweiten Quartal 2023 weltweit um 1,3 Prozent gestiegen. Die Schätzungen für die letzten Monate deuten auf einen weiteren Anstieg hin. In Bargeld ausgedrückt, entsprechen sie damit dem bisherigen Höchststand von 2022. Inflationsbereinigt sind sie um weniger als 5 Prozent gesunken. Das ist nichts im Vergleich zu dem Rückgang von 13 Prozent zwischen Höchst- und Tiefststand, der auf die Finanzkrise von 2007-09 folgte und der auch viel länger dauerte.

Selbst dort, wo der Immobilienmarkt während der Pandemie verrückt spielte und die Menschen einen Absturz erwarteten, sind die Preise jetzt höher als von vielen befürchtet. In Großbritannien stieg der von der Bausparkasse Halifax ermittelte Hauspreisindex im Oktober um 1,1 Prozent und übertraf damit die Erwartungen der Ökonomen, die mit einem monatlichen Rückgang von 0,4 Prozent gerechnet hatten (allerdings ist die Zahl der Transaktionen ungewöhnlich niedrig). Die Daten der Immobilien-Website Zillow zeigen, dass die amerikanischen Hauspreise um fast 2 Prozent höher liegen als vor einem Jahr. Eine aktuelle Umfrage des Finanzdatenunternehmens Bloomberg deutet darauf hin, dass die australischen Hauspreise in diesem Jahr um 7,7 Prozent steigen könnten.

Dies alles hat die meisten Wirtschaftswissenschaftler überrascht. Seit Anfang 2022 haben die Zentralbanken der reichen Welt die Zinssätze um durchschnittlich fünf Prozentpunkte erhöht. Die Ökonomen rechneten mit einem Einbruch der Immobilienpreise, da die Kaufkraft der Käufer sank, die Hypothekenschuldner Schwierigkeiten hatten, ihre Schulden zurückzuzahlen, und die Wirtschaft sich verlangsamte.

Es gibt jedoch drei Faktoren, die erklären, warum die Immobilienmärkte höhere Zinsen bisher gut weggesteckt haben. Der erste ist eine Verschiebung der Präferenzen. Die Pandemie scheint die Menschen zu Einsiedlern gemacht zu haben: Sie arbeiten mehr von zu Hause aus und verbringen relativ mehr Zeit mit häuslicher Unterhaltung als mit dem Ausgehen. Die Menschen legen also mehr Wert auf ihren Wohnraum, was die Nachfrage nach Wohnraum erhöht. Dies bremst den Preisrückgang.

Der zweite Faktor ist ein veränderter Hypothekenmarkt. In einigen Ländern, wie z. B. in Amerika und Dänemark, ist es seit langem üblich, Kredite mit festen Zinssätzen aufzunehmen, so dass die Menschen sich gegen Zinserhöhungen der Zentralbank absichern können. In den Jahren vor 2022 haben sich die Haushalte in anderen Ländern in dieselbe Richtung bewegt. Zwischen 2011 und 2021 sank der Anteil der Hypotheken mit variablen Zinssätzen in den EU-Ländern von fast 40 Prozent auf weniger als 15 Prozent. Dies hat dazu geführt, dass die Auswirkungen von Zinserhöhungen verzögert wurden. Seit 2021 ist der durchschnittliche Hypothekenzins in der reichen Welt nur halb so stark gestiegen wie der durchschnittliche Leitzins der Zentralbank.

Die Finanzlage der privaten Haushalte macht steigende Zinskosten auch erträglicher - ein dritter Faktor, der die Immobilienpreise stützt. Nach der Immobilienkrise, die 2007 begann, führten viele Regierungen strengere Vorschriften ein und schlossen weniger kreditwürdige Kreditnehmer aus. Wohlhabendere Menschen haben es leichter, höhere Zinskosten zu verkraften. Hinzu kommt, dass viele Kreditnehmer immer noch auf großen „überschüssigen Ersparnissen" sitzen, die sie während der Pandemie angesammelt haben und die sie für ihre Rückzahlungen verwenden können. Jüngsten Schätzungen zufolge belaufen sich diese Ersparnisse im Durchschnitt der reichen Länder außerhalb Amerikas immer noch auf 14 Prozent des verfügbaren Jahreseinkommens.

Könnte der Schmerz auf dem Immobilienmarkt nur aufgeschoben sein? Hypotheken mit kurzfristigen Festschreibungen werden bald auslaufen. Die Haushalte werden dann eine Refinanzierung vornehmen müssen, möglicherweise zu den heutigen hohen Zinssätzen; wenn die Inflation hartnäckig bleibt, werden die Zentralbanken die Zinssätze möglicherweise noch weiter anheben müssen. Die überschüssigen Ersparnisse werden irgendwann aufgebraucht sein, und ein Anstieg der Arbeitslosigkeit in Verbindung mit einer schwachen Wirtschaft würde einige Hausbesitzer ebenfalls in Bedrängnis bringen. Doch bis dahin ist die reiche Welt noch weit vom Rathaus entfernt.