Wie China seiner Immobilienkrise entkommen kann

In Jinjiang Ode hineinzukommen, ist etwas schwierig. Das luxuriöse Immobilienprojekt im Zentrum von Chengdu lässt potenzielle Käufer nur nach vorheriger Anmeldung durch die vier Meter hohen Tore des Palastes. Selbst die Suche nach Informationen über das Projekt in der 16 Millionen Einwohner zählenden südwestlichen Metropole ist schwierig. Das Unternehmen, das dahinter steht, ist von der Nachfrage so überzeugt, dass es sich nicht herablässt, für die Wohnungen zu werben - ein Vertrauen, das nicht unberechtigt ist.

Chengdu hat eine ausgeprägte, entspannte Atmosphäre, die durch die öffentlichen Teegärten verkörpert wird, in denen die Besucher stundenlang an heißen Getränken nippen und sich die Ohren reinigen lassen. Der gemächliche Lebensrhythmus und die zungenbrecherische lokale Küche sprechen jüngere Chinesen an, die in den letzten Jahren in Scharen gekommen sind, sagt Zhang Xiaojun, ein Verkaufsvertreter in der Siedlung. Viele von ihnen kaufen Häuser.

Angesichts des anhaltenden Abschwungs auf dem chinesischen Immobilienmarkt bildet Chengdu eine Ausnahme. Gemessen an mehreren Indikatoren, einschließlich der Hauspreise und der Verkäufe von neuen Häusern, steht die Stadt besser da als fast alle anderen Regionen des Landes. Auf nationaler Ebene ist die Reaktion der Zentralregierung auf die sich verschärfende Immobilienkrise, einschließlich der am 13. Juni angekündigten Zinssenkung, enttäuschend ausgefallen.

Der chinesische Benchmark-Aktienindex ist seit seinem Höchststand Anfang Mai dieses Jahres, als es noch so aussah, als würde sich das Land nach dem Kaukasus vollständig erholen, um 8 Prozent gefallen. Jetzt befürchten die Anleger, dass noch mehr Bauunternehmen in Zahlungsschwierigkeiten geraten und ihre Dollar-Schulden nicht mehr begleichen können. Experten fragen sich, inwieweit lokale Maßnahmen das Wachstum ankurbeln können. Chengdu ist ein guter Ort, um nach Antworten zu suchen.

Auf dem lokalen Markt herrscht ein leichter Hauch von Unwirklichkeit. Laut Larry Hu von der Investmentbank Macquarie waren die Verkäufe neuer Häuser zwischen April und Juni um fast ein Drittel höher als im gleichen Zeitraum des Jahres 2019, dem Jahr vor dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie. Im Gegensatz dazu sind die Verkäufe in den 30 größten Städten Chinas um ein Viertel zurückgegangen. Im Mai stiegen die Immobilienpreise in Chengdu im Vergleich zum Vorjahr um 8 Prozent, so stark wie in keiner anderen Großstadt.

Die Stadt verzeichnet seit 17 Monaten in Folge Preissteigerungen im Monatsvergleich. Viele chinesische Kommunen arbeiten riesige Bestände an gebauten, aber noch nicht verkauften Wohnungen ab: Die südliche Stadt Zhuhai wird mehr als 12 Jahre brauchen, um fertig gestellte oder noch im Bau befindliche Wohnungen zu verkaufen, wenn die Verkäufe so weitergehen wie bisher. Chengdu wird solche Wohnungen in etwas mehr als drei Jahren verkaufen.

Wie ist dieser Erfolg zu erklären? Seit 2016 können die Behörden in jeder chinesischen Stadt ihre eigenen Maßnahmen zur Abkühlung oder Anheizung der lokalen Immobilienmärkte ergreifen. Die meisten der angewandten Regeln sind Beschränkungen, wer eine Wohnung kaufen darf, wie viele es sein dürfen und wie hoch die erforderliche Anzahlung sein muss. In den meisten Großstädten dürfen nur Personen mit einer lokalen Hukou, einer Aufenthaltsgenehmigung, eine Wohnung kaufen.

In Chengdu gibt es nach wie vor strenge Kaufkontrollen. Die Behörden haben jedoch versucht, Familien anzuziehen, um die Stadt zu vergrößern und die Nachfrage nach Wohnungen zu erhöhen. So dürfen Einwohner mit zwei oder mehr Kindern zusätzliche Wohnungen kaufen, und lokale Hukou-Inhaber dürfen bis zu drei Wohnungen erwerben. Selbst diejenigen ohne Hukou dürfen zwei kaufen. Seit Anfang des Jahres dürfen auch ältere Eltern, die zu ihren erwachsenen Kindern nach Chengdu ziehen, eine Wohnung kaufen.

Andere Städte haben mit ähnlichen Maßnahmen experimentiert, waren aber weit weniger erfolgreich. Shenzhen, das Technologiezentrum jenseits der Grenze zu Hongkong, hat einige seiner Beschränkungen gelockert. Dennoch sind die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorjahr um 1,8 Prozent gesunken. Eine Erklärung dafür sind die umfangreichen Entlassungen in der Technologiebranche der Stadt. Eine andere ist, dass Chengdus Politik effektiver ist, weil sie mit Reformen gepaart ist, die ausgebildete Arbeitskräfte anlocken sollen, was das Wachstum angekurbelt hat. Seit 2017 haben die lokalen Behörden Wohnbeihilfen und Bargeldprämien an talentierte Menschen vergeben, die in die Stadt ziehen, um in der schnell wachsenden Industrie zu arbeiten, erklärt Sandra Chow von CreditSights, einem Forschungsunternehmen.

Die Beamten in Chengdu haben auch die Vertrauenskrise, die sich im vergangenen Jahr landesweit ausbreitete, besser in den Griff bekommen. Als Bauträger pleite gingen, konnten viele ihre Wohnungen nicht fertig stellen. Tausende von Hauskäufern stellten daraufhin ihre Hypothekenzahlungen ein. Viele weitere zögerten den Kauf neuer Häuser hinaus. Die Behörden in Chengdu taten alles, um sicherzustellen, dass die Wohnungen übergeben wurden, und leiteten Geld an die Bauträger weiter, sagt Frau Chow.

Selbst säumige Bauträger schafften es, Wohnungen fertigzustellen. In den ersten beiden Monaten des Jahres 2023 wurden etwa 40 Prozent mehr Wohnungen fertiggestellt als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Dies hat wahrscheinlich zögernde Käufer ermutigt, den Sprung zu wagen. Andere Regionen wollten vielleicht nachziehen, aber ihnen fehlte das Geld. Sichuan, wo Chengdu liegt, verzeichnete in der ersten Jahreshälfte 2022 das stärkste Wachstum bei den kommunalen Grundstücksverkäufen aller Provinzen, was Mittel freigesetzt haben dürfte, um die Bauunternehmen bei der Stange zu halten.

Chengdu profitierte von einigen anderen Faktoren, die anderswo und vielleicht sogar in der Stadt selbst schwer, wenn nicht gar unmöglich zu wiederholen sein werden. Die Einwohnerzahl stieg von 2011 bis 2021 um mehr als 7 Millionen, was die Stadt zu einem der am schnellsten wachsenden städtischen Gebiete der Welt macht. Dieser Zustrom war der größte Motor für die Wohnungsnachfrage, sagt Yan Yuejin von E-House China, einem Forschungsunternehmen. Doch die Stadtflucht hat sich seitdem verlangsamt. Es gibt einfach nicht genug Menschen in China für einen weiteren Bevölkerungsboom.

Die Lage Chengdus im Südwesten bedeutete auch, dass die Preise in den vergangenen Immobilienbooms nicht so schnell stiegen. Außerdem hat die wachsende verarbeitende Industrie die Einkommen weiter angehoben. Wie Louise Loo von Oxford Economics, einem weiteren Marktforschungsunternehmen, feststellt, ist Chengdu damit eine der wenigen Städte der zweiten Reihe, in denen die Preise im Verhältnis zu den lokalen Einkommen nicht rapide gestiegen sind.

Die Behörden von Chengdu haben noch einige Hebel in der Hand, falls sich die Lage zuspitzen sollte. So müssen sie zum Beispiel die Beschränkungen noch drastisch lockern, um mehr Menschen den Erwerb von Häusern zu ermöglichen. Marktbeobachter warten auf eine solche Entwicklung, sagt Guo Jie von der Local Association of Real Estate Enterprises, einer Branchengruppe, denn sie würde darauf hindeuten, dass der Dampf ausgeht und dass selbst die am besten vorbereiteten Städte von der Krise erfasst werden. Auch die politischen Entscheidungsträger in anderen Teilen des Landes werden die Entwicklung genau beobachten.