Inflation frisst unser Geld!

Die Inflationsrate in Deutschland lag 2015 bei nur 0,5 Prozent. Im Januar 2017 wurde die magische Grenze von zwei Prozent gerissen. Im September 2020 befand sie sich mit -0,2 Prozent sogar unter null.
Das ist nun vorbei. Die Deutschen erleben wieder eine reale Geldvernichtung, bei der sich für Investoren und Anleger die Frage stellt, wo man sein Vermögen sicher parkt. Eine Inflation ist bekanntlich schlecht für Sparer und Konsumenten – aber gut für Schuldner und jene, die in Sachwerte investieren und dies idealerweise fremdfinanziert. Besonders Immobilienbesitzer können zumindest das Beste aus der unerfreulichen Situation machen.

Zum Hintergrund: Eine moderate Inflation von zwei Prozent steht für eine gut funktionierende Volkswirtschaft. Sie ist auch das Ziel der EZB. Normal und gesund ist es zudem, wenn die Inflation nachfragebedingt ist: Eine große Nachfrage trifft auf ein geringeres Angebot an Waren und Dienstleistungen – Unternehmen können nicht im selben Maße liefern, Handwerker führen Wartelisten. In der Regel erhöht dann die Zentralbank die Zinsen, um dem Markt Geld zu entziehen und Kapital teurer zu machen – und so die Preissteigerungen in Schach zu halten. Stattdessen wurde im Euroraum die Geldmenge exzessiv ausgedehnt. Geld ist billig und zusätzlich durch Corona-Effekte (massive Staatshilfen und fehlende Gelegenheit, sein Erspartes auszugeben) an manchen Stellen im Überfluss vorhanden. Nun rufen viele nach höheren Zinsen; vor allem auch die Banken, schließlich ist dies eine ihrer Einnahmequellen.

Erzeuger- “versus” Konsumentenpreise: So steht es um unsere Unternehmen

Unternehmen müssen wissen, dass die Hoffnung durch steigende Preise Umsatzeinbußen auszugleichen ein Trugschluss ist. Schließlich verhält sich die Inflation mit Blick auf die Erzeugerpreise nochmal deutlich stärker als bei den Konsumentenpreisen. Inflationsraten von 17%, 18% und mehr sind hier keine Seltenheit. Diese Erzeugerpreise mit zweistelligen Inflationsraten stellen KMUs als vor die entscheidende Fragestellung: Übertrage ich die hohen Erzeugerpreise auf meine Kunden und verliere sie damit oder stecke ich diese Entwicklung zurück, überlebe aber im worst-case-Szenario die Inflation als Unternehmen nicht? Insofern endet die heutige Inflationswucht nicht mit niedrigeren Margen - sie stellt gerade mittelständische und kleine Unternehmen vor die größte Herausforderung seit der Finanzkrise 2008/09.

Zentralbankchefs sprechen wie Orakel

Und was antwortet die EZB-Chefin darauf? Bei einem ihrer jüngsten Auftritte Anfang Februar hielt sich Christine Lagarde wie gewohnt bedeckt. Wichtig war jedoch, was sie nicht gesagt hat – und somit auch nicht ausgeschlossen hat: nämlich eine Zinsanhebung im Laufe des Jahres. Natürlich ist diese reine Spekulation, aber so läuft das Geschäft. Denn Zentralbankchefs sprechen wie Orakel.
Die drastisch gestiegene Nachfrage nach Gütern liegt auch an Nachholeffekten, die obendrein auf gestörte Lieferketten trifft. Deren Gründe sind vielfältig und reichen von knappen Containern und Frachtschiffen, über fehlende Chips, bis zu rigiden Coronamaßnahmen. Sogar Silikon zum Fliesenverlegen ist Mangelware. Großhändler haben es schon rationiert. All diese Faktoren, die das Warenangebot begrenzen, kommen nun zusammen. Folge: massiv steigenden Preise, in Deutschland zuletzt mehr als 5 Prozent, in Estland gar 12. Immerhin – und das führt schließlich zum Thema Immobilien – sind die förmlich explodierten Materialpreise am Bau wieder zurückgegangen, wenn auch nicht aufs Ausgangsniveau.

Theorie und Praxis: So wahrscheinlich ist die Zinswende  

Eine Zinsanhebung würde jetzt die Geldmenge verknappen und die Teuerung bekämpfen. Mit ihrem traditionellen Werkzeugkasten können Zentralbanken eigentlich nur kurzfristige Zinsen beeinflussen, inzwischen aber durch die Aufkäufe der Staatsanleihen auch langfristig. Wenn nun jedoch die EZB hier ihr Engagement zurückfahren würde und nicht mehr als Käufer auftritt, würde die Nachfrage zusammenbrechen und die Zinsen für die Staatsanleihen steigen – was besonders die südlichen Eurozonenmitglieder in Schwierigkeiten bringen würde.
Die Märkte antizipieren bereits diesen spekulierten Zinsanstieg, selbst Bundesanleihen sind schon ins Positive gedreht. Es gilt: Zinsen werden im Laufe des Jahres etwas angehoben, aber es wird keine Zinswende geben. Wenn überhaupt in den USA, wo Diskussionen innerhalb der Zentralbanken auf spürbar modifizierte Zinsen hinweisen. Dabei ist es schwierig für die EZB – und das ist ja das zentrale Problem des Eurosystems –, die Zinsen so zu gestalten, dass man es allen Volkswirtschaften recht macht. Also bleiben nur moderate Zinsanhebungen als Maßnahme übrig.

Fluchtpunkt Immobilien

Die hohe Inflation wird – gerade wegen der exorbitanten Energiepreise – zunächst bestehen bleiben. Daher müssen Investoren schauen, wo sie ihr Geld am besten anlegen und sei es nur, um es halbwegs sicher zu parken. Immobilien bleiben hier die erste Wahl. Denn hierzu nimmt man schließlich Schulden auf, deren Zins nicht 5 Prozent beträgt, sondern als Bauzins beispielsweise 1,5 Prozent. Real profitiere Investoren also von einem Kaufkraftgewinn von 3,5 Prozent – wenn man davon ausgeht, dass Sachwerte mindestens automatisch in Inflationshöhe im Wert steigen. Die Schulden haben also eine Werthaltigkeit, weil der Immobilienzins unter der Inflation liegt. Selbstverständlich gibt es auch hier Chancen und Risiken, besonders was das konkrete Objekt angeht.
Doch nicht nur über den Weg der angenommenen Wertsteigerungen bei günstigem Zins schreiben Immobilienbesitzer schwarze Zahlen. Auch operativ werden sie den Cashflow erhöhen, etwa wenn sie vermieten und der Mietvertrag eine Indexmiete vorsieht: Dann steigt die Miete – innerhalb gesetzlicher Fristen – mit dem Inflationsniveau mit, während der Bauzins beispielsweise für zehn Jahre feststeht.

Bedeutet am Ende des Tages: Der deutsche Immobilienmarkt ist nach wie vor stabil, eine preisliche Überhitzung ist mit Blick auf den deutschen Markt sehr unwahrscheinlich. Immobilien sind daher besonders in Inflationszeiten eine gute Möglichkeit, sein Geld zu parken und in wertstabile Anlagen zu stecken. Denn Inflation bedeutet auch: Die Werthaltigkeit von Schulden wird geringer – wenn man unterstellt, dass Löhne oder andere Einnahmequellen und Assets mit der Teuerung mitwachsen. Bei der breiten Mittelschicht liegt das Geld stattdessen auf nicht verzinsten Sparbüchern. Und da pulverisiert die Inflation gerade die Altersvorsorge.