Wie schlimm kann die Immobilienkrise in China werden?

Haushalte in ganz China sind in der vergangenen Woche in Panik geraten. Das Unternehmen, das ihre Wohnungen baut, Country Garden, hat im August bereits 22,5 Millionen Dollar an fälligen Zinsen für seine Anleihen nicht gezahlt. Nun hat das Unternehmen, das zu den größten Wohnungsbauunternehmen der Welt gehört, bis Anfang September Zeit, die Zahlungen zu leisten, oder es folgt Hunderten von anderen Bauträgern in die Zahlungsunfähigkeit und Umstrukturierung. Der Handel mit den Anleihen des Unternehmens, die nur wenige Cent pro Dollar wert sind, wurde am 14. August bis auf weiteres eingestellt.

Lokale Behörden im ganzen Land beobachten das Geschehen genau. Country Garden ist bekannt für den Bau großer Projekte in Chinas Städten der zweiten und dritten Reihe. Seine Schulden sind geringer als die von Evergrande, jenem anderen großen, hoch verschuldeten chinesischen Bauunternehmen, das 2021 zahlungsunfähig wurde. Doch zu Beginn des Jahres baute Country Garden viermal mehr Wohnungen als Evergrande vor der Insolvenz. Bei dem deutlich verminderten Tempo, mit dem Country Garden in der ersten Jahreshälfte 2022 die Häuser fertigstellte, werden mindestens 144 000 Käufer die Schlüssel für ihr neues Heim, die ihnen bis Ende dieses Jahres versprochen wurden, nicht erhalten. Ein plötzlicher Zusammenbruch der Schulden des Unternehmens würde noch mehr Familien im Regen stehen lassen.

Chinas Immobilienkrise wird in diesem Monat drei Jahre alt, gemessen an der Einführung der „drei roten Linien" der Regierung, mit denen die Fremdkapitalaufnahme begrenzt werden soll. Während der gesamten Zeit hatten die Behörden Mühe, Vertrauen und Erwartungen zu steuern. Zu Beginn glaubten nur wenige Beobachter, dass Evergrande zusammenbrechen könnte und dass es der Regierung nicht gelingen würde, dem Leid ein Ende zu setzen. Bis vor kurzem dachten die meisten, dass Country Garden gegen einen Zahlungsausfall immun sei. Seit Ende letzten Jahres haben Beamte versucht, den Markt zu beruhigen, indem sie eine informelle Liste gesunder Bauträger, darunter auch Country Garden, aufstellten, die von den Anlegern problemlos finanziert werden konnten und denen die chinesischen Bürger vertrauen konnten.

Ihre Berechnungen haben sich in den letzten Tagen geändert. Das Problem von Country Garden ist nicht eine Überschuldung im Stil von Evergrande. Stattdessen ist das Unternehmen Opfer eines Vertrauensverlusts beim einfachen Volk - ein Zeichen dafür, dass die Regierung die Kontrolle verliert. Nach einem kurzen Aufschwung nach der Aufhebung der Covid-19-Kontrollen hat sich die Immobilienkrise verschärft. Die Preise sinken. Die Verkäufe der 100 größten Bauträger gingen im Juli im Vergleich zum Vorjahr um 33 Prozent zurück. Der Umsatz von Country Garden brach um 60 Prozent ein. Der Niedergang des Unternehmens zwingt die Marktbeobachter, sich mit ihren schlimmsten Befürchtungen in Bezug auf den Immobiliensektor auseinanderzusetzen.

Eine davon ist, dass die Lieferketten für Immobilien zusammenbrechen. In den letzten drei Jahren wurden die Materiallieferanten sowie die Ingenieur- und Baufirmen, die Häuser bauen, von den Bauträgern oft nicht rechtzeitig bezahlt. Doch bisher hat dieses Rückgrat des Sektors dem Druck standgehalten. Das könnte sich nun ändern, da die Mittel der Bauunternehmen knapper werden. Der Rückgang der Zahlungen an Zulieferer ist bereits spürbar. Zwischen 2021 und 2022 sanken die Überweisungen von Country Garden an solche Firmen laut der Ratingagentur S&P Global von 285 Milliarden Yuan (44 Milliarden Dollar) auf 192 Milliarden Yuan. Es ist so gut wie sicher, dass sie in diesem Jahr weiter sinken werden. Obwohl die größten Vertragsunternehmen mit Hilfe der Regierung wahrscheinlich überleben werden, ist es nicht schwer, sich einen weit verbreiteten Zusammenbruch der unzähligen kleineren Ingenieur- und Materialunternehmen vorzustellen, die die Arbeit vor Ort erledigen.

Eine weitere Sorge ist, dass die Krise auf staatliche Unternehmen übergreift. Seit 2021 sind chinesische Bauunternehmen fast vollständig von den internationalen Anleihemärkten ausgeschlossen. Der Onshore-Schuldenmarkt ist jedoch für staatlich unterstützte Unternehmen offengeblieben. Die großen chinesischen Investoren, die den Markt beherrschen, haben bisher für ein gewisses Maß an Stabilität gesorgt; sie haben die Kredite der Bauunternehmen nicht zu Dumpingpreisen verkauft, wie es Vermögensverwalter in Hongkong getan haben. Jede Änderung würde Probleme mit sich bringen. Und in den letzten Wochen haben die Anleger Druck auf dem inländischen Anleihemarkt festgestellt. Auch Sino-Ocean, ein staatlicher Bauträger, hat Anzeichen dafür gezeigt, dass es ihm schwerfallen könnte, seine Schulden zurückzuzahlen. Hauskäufer haben sich für staatliche Bauträger entschieden, weil sie als sicherer gelten. Wenn die Krise die staatlichen Firmen trifft, würde diese Vorstellung ins Wanken geraten.

Die Befürchtung, dass der Zusammenbruch eines Bauträgers eine große chinesische Bank in Mitleidenschaft ziehen könnte, wurde weitgehend zurückgewiesen. Das Engagement der Banken bei Bauträgern ist nach Meinung von Analysten angemessen. Sie würden selbst den Zusammenbruch eines Unternehmens wie Country Garden überleben. Andere Arten der Ansteckung können jedoch nicht ignoriert werden. Wenn der Immobilienmarkt weiter schwächelt, könnte die Regierung die Banken auffordern, der Branche mehr Kredite zu gewähren, meint Michael Chang von cgs-cimb Securities, einem Broker. Dies würde die Renditen schmälern und wäre außerdem eine schlechte Kreditvergabe in einer Zeit, in der Chinas Wirtschaft leidet.
 

Keine Sorge wird die Beamten jedoch mehr beschäftigen als die Bedrohung der sozialen Stabilität. Country Garden könnte gezwungen sein, die Preise zu senken, um den Absatz zu steigern. Dies könnte den Wettbewerb verschärfen und zu einem schnelleren Preisverfall in der gesamten Branche führen, was die Menschen dazu veranlassen könnte, den Hauskauf aufzuschieben, in der Hoffnung, dass die Preise noch weiter fallen. Bei früheren Abschwüngen haben diejenigen, die ihre Häuser zu früh gekauft und damit einen Preisnachlass verpasst haben, protestiert und eine entsprechende Preissenkung gefordert.

Die größten Gläubiger von Country Garden sind nicht etwa Banken oder Anleihegläubiger, sondern Menschen, die ihre Häuser im Voraus bezahlt haben. Rund 668 Milliarden Yuan, also etwa die Hälfte der Verbindlichkeiten des Unternehmens, wurden von Hauskäufern aufgebracht. Letztes Jahr haben Tausende ihre Hypothekenzahlungen aus Protest gegen die jahrelangen Verzögerungen bei der Lieferung von Häusern eingestellt. Nun drohen weitaus umfassendere Proteste in den 300 Städten, in denen Country Garden baut.

Bislang haben sich die Behörden in Peking gegen ein direktes Eingreifen in den Immobilienmarkt entschieden. Country Garden verfügt mit ziemlicher Sicherheit über die 22,5 Millionen Dollar, die es für die Zahlungen in diesem Monat benötigt. Indem sie nicht zahlen, signalisieren die Chefs den Wunsch, die Schulden umzustrukturieren - vielleicht, weil sie darauf wetten, dass das Unternehmen zu groß ist, um zu scheitern. Dies bringt die Zentralregierung in eine unangenehme Lage. Lässt man Country Garden scheitern, könnte dies zu einer breiteren Panik, mehr wirtschaftlichem Schmerz und möglicherweise mehr Zahlungsausfällen führen, wodurch die Gefahr einer Ansteckung und sozialer Unruhen besteht. Ein Einschreiten mit einem Rettungspaket würde jedoch viele weitere Rettungsaktionen nach sich ziehen und eine nicht tragfähige Branche stützen.